报告摘要: 1-4月销售量跌价涨,成交量跌幅略有收窄 2012年1-4月份,全国商品房销售面积21562万平方米,同比下降13.4%;其中,住宅销售面积下降7.9%,办公楼销售面积上升8.3%,商业营业用房销售面积增长11.6%。商品房销售额12421亿元,下降11.8%;其中,住宅销售额下降13.5%,办公楼销售额下降14%,商业营业用房销售额增长4.2%。2012年4月份商品房单月销售均价5929元/平米,同比上升9.6%,是自2011年8月以来的最大涨幅。但与上月相比,单月房价环比上升7.85%,是自2011年3月以来销售单价最高点。 1-4月份房地产开发资金来源同比增长5.1% 2012年1-4月份,房地产开发企业本年资金来源26667亿元,同比增长5.1%,但从4月份单月数据来看,单月资金来源同比仍然为负,约为4.5%。其中,国内贷款5221亿元,增长8.8%;利用外资127亿元,减少42.9%;自筹资金11144亿元,增长17.5%;其他资金10176亿元,下降6.2%。在其他资金中,定金及预收款6042亿元,下降6.3%;个人按揭贷款2607亿元,下降5.3%。 房地产开发投资增速继续收窄 2012年1-4月份,全国房地产开发投资15835亿元,同比增长18.7%,增速比2011年同期回落17.6个百分点。其中,住宅投资10818亿元,增长13.9%,占房地产开发投资的比重为68%。土地购置面积和价款均有回落,企业拿地意愿仍然不强。 各项指标加速下滑预示二、三季度经济压力较大 无论是从销售、新开工还是投资数据来看,行业都处于基本面加速下行时期,新开工和投资增速下行超预期,且各项指标都和08年9月-11月时的情形极为相似,这也预示着二、三季度的经济增长面临着极大的压力;目前中央层面对地产的支持仍仅限于对首次置业的贷款利率下限85折,而地方的各类救市举措都暂时无法冲破限购和限贷的束缚,真正促成小阳春行情的因素是在于前期累积需求释放和开发商降价。我们判断投资增速仍会下行,但下滑的速度将略有放缓,而销售量仍将维持降幅收窄的趋势,价格暂处于阶段性底部,在下一轮供应高峰到来时将迎来新一轮降价,而由于库存的巨大压力,房价年内继续下行的趋势不变。 降准的边际作用下降,但对缓解实体经济层面资金链紧张仍有较大帮助 央行虽不承认是针对楼市释放流动性,但是楼市状况将因信贷资金的持续宽裕而得到一定程度的改善是无法质疑的,在几次降准之后,无论是SHIBOR还是信托发行平均利率都呈现下降趋势,按揭贷款的发放也变得更顺畅,按揭贷款基本上2周左右便可完成放款,较年前的3-4个月已经显著改善。 我们近期做了6场区域专题电话会议,实际了解到的情况是,基本上各地的按揭贷款利率都可以做到88-90折,这次降准对按揭贷款利率优惠幅度的边际作用可能不像前两次那么大,但是正面作用是显著的,对成交会有一定程度的促进。 重点标的推荐 标的方面,我们依旧推荐业绩增长确定且估值相对较低的白马股:1、招商、万科、保利、金地、荣盛、中南、金科。2、其次推荐商业地产子行业相关公司:金融街、南国置业。 风险提示 中期来看,行业依然处于基本面下行的初期,而对于行业底部的预期,存在向后推迟的可能。 推荐： |